Черный список неплательщиков | sitemap | Регистрация | Вход









Четыре главных проблемы предварительного договора
Четыре главных проблемы предварительного договора
Проблема первая. Зачастую некоторые граждане возлагают на этот документ слишком большие функции и надежды. Так, например, на нашем рынке недвижимости довольно часто заключается предварительный договор, по которому покупатель платит продавцу определенную денежную сумму в качестве задатка. Мол, потом, когда заключим основной договор, продавец получит оставшуюся сумму по договору. Но это не соответствует закону, потому что задатком, в соответствии с ГК РФ, признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Как дело обстоит на рынке недвижимости? Покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи квартиры, где предусмотрено внесение покупателем задатка. Покупатель квартиры передает задаток продавцу в подтверждение своих намерений заключить договор купли-продажи. Если покупатель передумает заключать договор купли-продажи, то задаток остается у продавца. Если же продавец передумает, то он обязуется уплатить покупателю двойную сумму задатка.
Увы, такие условия на самом деле не соответствуют закону. Предварительный договор порождает только обязательства сторон заключить в будущем основной договор. По такому договору не должно передаваться недвижимое имущество или выплачиваться деньги и т. д. Если делать все по закону, то стороны должны заключить основной договор купли-продажи квартиры, зарегистрировать его в ЕГРП, и только после этого покупатель может оставлять продавцу задаток. Но в реальности по этой схеме никто не действует, так как в этом случае срок государственной регистрации растягивается почти на два месяца.

Проблема вторая. Противоположная ошибка состоит в том, что предварительный договор не рассматривается в качестве серьезного документа. Так, если стороны заключили предварительный договор, а затем кто-то из них передумал заключать основной договор, то другую сторону можно принудить к заключению основного договора в судебном порядке.
Аргументировать такой шаг можно, обратившись к п. 4 ст. 445 ГК РФ, которая гласит о том, что, если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Более того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Проблема третья. На практике встречаются предварительные договоры, в соответствии с которыми стороны обязуются в будущем заключить основной договор по поводу недвижимого имущества, которое на момент заключения предварительного договора отсутствует. Как правило, такой предварительный договор предлагают заключить застройщики, но это не совсем правомерно. Дело в том, что, по общему правилу, заключить основной договор в отношении недвижимого имущества, которое отсутствует, нельзя. Но однозначной судебной практики по этому поводу нет, и вопрос остается открытым. В некоторых случаях суды допускают возможность заключать такие предварительные договоры, предметом которых является объект незавершенного строительства.

Проблема четвертая. Нередко сторона, не желающая заключить основной договор, пытается признать предварительный договор недействительным. Основания для оспаривания действительности договора соответствуют общим основаниям недействительности сделок в соответствии с Гражданским кодексом РФ (например, несоответствие закону и другим нормативно-правовым актам, мнимая или притворная сделка, сделка, заключенная недееспособным гражданином и т. д.).
Стоит помнить и о том, что основной договор тоже не будет заключен, если предварительный договор признан незаключенным или в нем отсутствуют существенные условия, поэтому…

три совета по грамотному составлению договора
Чтобы правильно написать такой договор, стоит сразу выяснить все данные о лицах, физических или юридических, которые подписывают документ. Как мы писали выше, в предварительном договоре, так же как и в основном, должны быть указаны данные сторон сделки. Необходимо указать фамилию, имя и отчество, если стороной договора является физическое лицо, и обязательно вписать паспортные данные и адрес местожительства. Если лицо действует на основании доверенности, то нужно указать реквизиты доверенности.
Если стороной сделки является юридическое лицо, то указывается его организационно-правовая форма, наименование юридического лица, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, а также Ф. И. О. лица, действующего от имени юридического лица (у последнего обязательно должна быть доверенность на право проводить подобные сделки).

Во-вторых, в соответствии с законом предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. При отсутствии в предварительном договоре данного пункта он считается незаключенным.
В-третьих, в договоре необходимо указать какой-то срок, в который стороны намерены заключить основной договор. Однако, если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного документа.
Если же договор в оговоренный срок (или срок по закону) не будет заключен, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, и принудить его заключить уже будет невозможно. Кстати, действие предварительного договора прекращается и тогда, когда одна из сторон направит другой стороне предложение заключить основной договор.

Категория: Мои статьи | Добавил: tich (16.03.2009)
Просмотров: 1273
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]








Навигация:

 

Черный список


 

Старый список


 

Обратная связь


 

Статьи и Советы










Партнеры:

Смотрите фильмы, телесериалы, мультфильмы и мультсериалы в
хорошем качестве. https://www.flamfilm.ru - это онлайн кинотеатр с самым большим ассортиментом.









Статистика:











Пополнение черного списка

  • ООО Магнит-Сервис ИНН 7451429564 долг
  • ООО «ТД Бур-Инвест» ИНН 7422041583 Долг
  • АО «Кыштымское машиностроительное объединение»
  • Райфайзенбанк отзыв
  • ООО ЗМК «Меттерра» ИНН 7460023930
  • ООО "Челябметаллоконструкция" Дир Гуков Долги!!
  • ЗАО "ИНСИ" ИНН 7451057926 - должники









  • Новые интересные статьи

  • Российской дурости нет конца. В Госдуму внесен законопроект о запрете истребования долга с должника без судебного разбирательства !!
  • Депутаты воюют с коллекторами
  • Взыскание долгов. Бесполезные советы юристов.
  • Отличное собеседование
  • Собеседование с работодателем. Занимательная психология и математика.
  • Семейная конфликтология.
  • Взыскание долгов. Мифы.